为什么不建议买“商住公寓”?因为刚需根本玩

时间:2019-10-08 11:03

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今天,我们来聊聊公寓。


这里的公寓指的主要是“商住公寓”,也就是我们在市面上经常可以见到的商业性质的公寓。至于“公寓”一词其它的引申义和以前的含义,这里不做延伸。


在《超时空同居》中,1999年的雷佳音拿着自己设计的loft,对投资人说,这是未来的趋势。当时没有人相信他,但是30年后的今天,在郑州随处看一个楼盘,你会发现一定会有几栋楼的平层公寓和loft。


价格低、面积小、低首付、低总价、不限购、不限贷、投资自住两相宜……从开发商的角度讲,公寓的优点可以做成一本几万字的销讲。


郑州三环外各个楼盘由于区域配套匮乏,为了增加商业配套,绝大部分项目都配建有商住公寓,例如绿都澜湾的知了公寓、亚星牛顿公馆、汇泉西悦城的悦时代公寓等等。


小体量的可能就两栋楼,一千多套房源,大体量的像汇泉西悦城,12栋公寓楼大几千套房源,阵势相当壮观。


关于公寓一直有一个定论:


市场上99%的公寓是不能碰的!


01.开发商不是慈善家

开发商为什么盖那么多的公寓?不限购、不限贷、政策好、还便宜?难道开发商都有一个慈善家的梦想,让每个人都住得起房子?


错!公寓纯粹是为了提高利润!


商业用地比住宅用地便宜太多了,住宅用地的价格通常是商业用地的3-4倍,所以一栋公寓的利润可能比两栋住宅还要高!


某项目商业地块规划的公寓


公寓的高利润从另外一个侧面也可以体现出来。通常情况下,分销或者中介卖一套公寓的提成与一套住宅的提成相当甚至更多!


你可以想一下,一层就有20户的小户型公寓,如果一套的提成按照2万元计算,开发商仅仅分销提成费用,一栋公寓楼就要支付1000万左右,是住宅分销费用的5-6倍甚至更高!


从这一点,就能反映出公寓的利润之高,完全不是住宅可以相比的。


02.住起来实在不舒服

之前租住过一段时间农业路附近的公寓,位置相当的好,楼下是超市,出门是高架,正处金二环,但是住着是真的难受。


公寓楼层平面图


首先,没有天然气。这就注定了你必须用煤气罐,或者电磁炉做饭,和天然气比起来不仅仅是钱多少的问题,更重要的是真的不方便,当煤气断档的时候,就是生活最为难受的时候!


这个公寓好的一点是还有个阳台,可以晾晒衣服。但是想通风,就需要开着门,忍受走廊上各种各样的噪音和吵闹。


我住的房间隔壁是一家理发店,再隔壁是一家皮包公司,对面还有两个房间用作电竞宾馆,各种人员出没,晚上睡觉都不带消停的。


最让人崩溃的是电梯,22户只有两部电梯,每天早上赶时间打卡的时候都有一种走楼梯的冲动,但试过一次之后就放弃了,因为从27层跑下去真的会要人半条命。


水电费用都是商用,物业费也比住宅高得多,这个当你去缴费的时候,才能体会到真正的切肤之痛。


03.二手市场无人问津

很多女生看到售楼部精装的loft公寓样板间就没有抵抗力,这完全就是偶像剧中家的模样,一层玩乐,二层睡觉,再做个吊床,养个宠物,简直就是梦幻生活。


效果图


但是当你真正收房的时候你会发现,那就是一个长方体的空间,连个大白都不会给你刷。等到你自己装修的时候,根本不能改造成当初想象的样子。


示意图


购买公寓一时爽,再次出手悔断肠。


一位做二手房的老中介曾经说过,再破的住宅都有人买,再好的公寓也不好卖。他在二手房市场浑浑噩噩这么多年,也没见几个人能把二手公寓卖出去的。


倒不是因为房子不好,而是因为税费太高。


增值税、差额税、个人所得税各种乱七八糟的费用,那位老中介给我举了个例子算了一下,我竟然没看懂,最后他跟我说了一种便于理解的方式:二手公寓税费大概是35%。


如果你当初是9000买的毛坯(四环外),加上后期的装修费用,最起码要溢价40-50%,卖到12600元/㎡靠上才能才能勉强够本。


老中介说,那么多小户型的住宅在卖,首付20万在市区就能拿下一个标间小户型,还双气,民水民电,真搞不懂为什么那么多刚需会去买公寓!


说实话,我也不懂。


因为买公寓的大部分都是在做投资!


04.公寓投资是资本游戏

一位卖公寓的置业顾问说,真正刚需来买公寓的占比还是比较少的,因为很多客户都是来投资的,少的可能就投资一套,到时候租出去,多的可能会整层整层的买,未来会装修成酒店,或者办公场所,整体出租。


贵阳某公寓楼


每个项目都清楚自己的客户群体在哪,所以打出的广告也出奇的相似:首付X万做房东!找的就是有钱又限购的主,投资一套小公寓,轻轻松松做房东。


但是做房东真的那么轻松么?曾经在南四环某项目投资过一套公寓的朋友说,目前这个公寓已经装修了一番,给了一个做民宿的公司,做短租、日租,当“分散式”酒店客房使用。


这也是一种方法,只不过这种方法还在试行阶段,郑州能否撑得起这样的市场,还需要时间的检验。


05.公寓真的不好卖

三四线城市的公寓项目是真的不好卖!


没有人口导入,没有商业氛围,没有租住人群,没有便宜租金,每个项目都会逼着自己集团内部的管理层一人买一套,也会找各种关系户,低价给处理一部分。


前段时间风风火火的正商强迫员工买公寓事件,就是各大公司的真实写照,只不过正商的被抖露了出来,其它项目没有强迫基层员工买,或者没被抖露出来而已。


公寓户模


最后我们来总结下公寓优缺点。


优点


单价低、面积小、总价低、月供低、不限购、不限贷。


如果是地段好的小公寓,附近有商圈、有居住氛围、配套十分成熟,这样的公寓可以买,无论是自住和投资都可以,因为它不占名额,且有租住市场,这才是那1%值得买的公寓。


缺点


不能落户、不能上学、商用水电、40年产权、居住密度大、最低首付50%、只能贷款10年、后期不好出手、升值空间有限


所以,99%的公寓都不是刚需能玩的起的。


刚需莫碰公寓,住宅才是王道。